Текст: Анна Моргун, руководитель направления маркетинга в RRG Hospitality Solutions, владельца бренда «Акватория Лета»
Как ценности влияют на продажу недвижимости
С развитием уровня жизни, общемировой тенденции к глобализации, быстрому доступу населения к информации развивается и само общество, меняются его ценности и приоритеты, мысли и идеалы. Именно поэтому в настоящее время девелоперы отмечают избирательность покупателей и растущие требования к инфраструктуре и постпродажному обслуживанию. Многим девелоперам приходится переформатировать свой подход к реализации проектов. Дело в том, что все хотят жить достойно, вне зависимости от принадлежности к тому или иному социальному слою. Не важно, мало ли у вас средств или есть достаток, но вы должны иметь возможность заниматься спортом, содержать свой дом и его окружение в чистоте, чувствовать себя защищенным, развиваться и получать новые навыки и знания, соблюдать культуру поведения в обществе и содержания собственного тела в порядке.
Международный опыт развития площадок
Давайте обратимся к международному опыту. Приведем в пример один из интереснейших проектов из мира современного девелопмента – сеть европейских парков Center Parcs, который генерирует огромную прибыль от продажи своих услуг. Проект представляет собой всесезонный город отдыха и развлечений для семей и корпоративных клиентов. Среднегодовая загрузка таких парков составляет около 75%, а летом достигает 90%. Пропускная способность составляет около 4,5 тыс. гостей одновременно.
Иллюстрация: Center Parcs
Чем же обусловлен такой успех? Мы считаем, грамотным подходом к развитию площадки, ее управлению и наличию развитой спортивно-развлекательной инфраструктуры, которая является центром притяжения и гостей, и инвесторов. Center Parcs инвестирует сотни миллионов евро в развитие инфраструктуры, привлекая соинвесторов для возведения коммерческой и жилой недвижимости. С их точки зрения, в этом заключается залог будущего успеха окупаемости проекта. Дома продаются как бизнес с 4,5% годовой доходностью, а Center Parcs получает доход от сдачи коммерческой недвижимости, что подтверждает привлекательность продукта. Поэтому до 30% инвестиций возвращается к моменту открытия парка, еще 20% – в первый год функционирования. Как результат, возврат инвестиций – от 4–6 лет. Под эгидой этого бренда было открыто 24 парка в таких странах, как Франция, Бельгия, Германия и Голландия. Сenter Parcs управляет 14 тыс. коттеджей, является собственником нескольких крупных гостиничных комплексов и спортивно-развлекательной инфраструктуры, находящейся на его территории.
Инфраструктура каждого парка насчитывает около 200 коттеджей, несколько апарт-отелей, зону с магазинами и другими обслуживающими центрами и зону уличных спортивных активностей и развлечений, которыми можно воспользоваться круглогодично. Интересными, с точки зрения концепции и подхода к девеломпенту площадки, являются критерии отбора месторасположения проектов. Например, площадь участков, покрытых лесом, должна составлять 50% от общей территории, водоемов – 15%. При этом общая площадь застройки составляет около 50 гектаров земли.
Спортивно-развлекательная часть такого города вкупе с архитектурной концепцией и сохранением природного окружения являются основными конкурентными преимуществами. Именно этому инвесторы уделяют пристальное внимание, что позволяет им привлечь дополнительные инвестиции со стороны потенциальных покупателей для строительства недвижимости в таком месте. 23,7 млн евро – годовой оборот одного парка.
Center park состоит как из крытых объектов инфраструктуры, к которым можно отнести бары и рестораны, магазины, аквапарк, теннисные корты, детские центры развлечений, так и из открытых – велосипедные, лыжные и пешеходные дорожки, открытый водоем, горки для детей, детские площадки, детские тропы приключений, пляжи, парусные школы, яхт-клуб, каток, тюбинги, веревочный парк, открытые бассейны, лебедка для вейкбординга и многое другое.
Российская действительность
Вернемся к российской действительности. Московский регион насчитывает около 80 объектов недвижимости класса «бизнес» и выше (коттеджные поселки, оздоровительные центры и отели) для отдыха и проживания, которые располагаются возле большой воды (Клязьминское, Пяловское, Пестовское, Учинское водохранилища) и лесного массива. В первую очередь именно они обладают огромным потенциалом для развития спортивно-развлекательной инфраструктуры, но, к сожалению, на текущий момент используется лишь небольшая часть этого потенциала.
Наиболее популярная инфраструктура, которая существует в рамках загородных рекреационных проектов, – это оборудованный пляж с лежаками, причал с лодочной станцией и эллингом, детская площадка. В объектах элитной категории, как правило, добавляется яхт-клуб, spa-центр с бассейном, ресторан и магазин. Наличие яхт-клуба, безусловно, привлекает покупателей, но это дорогое для инвесторов и сезонное удовольствие, особенно для Подмосковья с его неустойчивым климатом.
Наличие данной инфраструктуры не генерирует дополнительного потока гостей и существует обособленно и самостоятельно, как говорится, только для своих.
В качестве успешного примера развития площадки можно привести городское поселение Завидово, в 100 км от Москвы по Ленинградскому шоссе. Это один из наиболее масштабных градостроительных проектов в центральной России с территорией более 1 тыс. га.
Завидово – особо охраняемая природная территория федерального значения со статусом национального парка, который относится к объектам общенационального достояния. Национальный парк расположен на территории Московской и Тверской областей, в пределах Верхневолжской низменности.
Концепция развития территории «Большое Завидово» схожа с Center Parks, но адаптирована к российской действительности.
Здесь стараются создать атмосферу и инфраструктуру курорта, где хочется жить и отдыхать. В первую очередь основное внимание было уделено облагораживанию территории, проведению всех необходимых коммуникаций, созданию грамотного архитектурно-планировочного решения и ландшафтного дизайна, продумыванию необходимой обслуживающей и спортивно-развлекательной инфраструктуры.
На сегодняшний день построены коттеджный поселок, многоквартирные дома, пятизвездочная гостиница Radisson Resort Zavidovo, апарт-отель. Планируется строительство школы, детских дошкольных учреждений, поликлиники. В районах Завидово-Гольф и Завидово-Марина запроектированы гольф-поле мирового уровня, марина на 500 яхт, гольф-марина, набережные, пляж.
Основные характеристики проекта «Большое Завидово»:
- Инвестиции 5,5 млрд руб.;
- Строительство жилья более 1 млн кв. м;
- Гостиница Radisson Resort Zavidovo на 239 номеров;
- Апарт-отель;
- Гольф-поле международного класса;
- Главная Марина на 500 яхт;
- Школа на 500 мест;
- Детский сад на 150 мест;
- Дом культуры на 600 мест.
Каждый объект недвижимости или инфраструктурный центр управляется отдельной компанией-партнером. Среди них гостиница Radisson Resort Zavidovo, спортивно-развлекательный центр «Акватория Лета Завидово», гольф-клуб PGA National Russia, яхт-клуб Grand Marine.
Управление спортивно-развлекательной инфраструктурой
В настоящее время на рынке существует проблема поиска компании, которая бы осуществляла эффективное управление спортивно-развлекательной инфраструктурой и вдыхала бы жизнь в загородные проекты.
В «Большом Завидово» такую функцию выполняет так называемая сёрф-станция, работающая под брендом «Акватория Лета Завидово». Проект является своеобразным центром притяжения для гостей и жителей поселка. На территории «Акватория Лета» круглый год в зависимости от сезона работают: Академия водного спорта (виндсерфинг, кайтсерфинг, вейкбординг), Академия зимних развлечений (айсбординг, сноукайтинг, фристайл-сноубординг), а также профессиональный батутный комплекс, скалодром, каток, пункт проката скейтбордов, велосипедов, коньков, ведутся занятия йогой, проходят различные мастер-классы от профессиональных спортсменов по фитнесу, вейкбордингу, вейксерфингу и других дисциплин. За обучением и безопасностью следят профессиональные инструкторы. Пропускная способность площадки составляет от 400 до 1 тыс. человек в день. А загрузка комплекса в высокий сезон достигает 80–90%.
- Площадь участка – 1,7 га;
- Только объекты некапитального строительства;
- На берегу водохранилища:
– Скалодром, йога,
– Профессиональный батутный комплекс,
– Академия водного спорта – обучение виндсерфингу, кайтсерфингу, вейкбордингу, вейксерфингу, круговая вейк-лебедка,
– Академия зимнего спорта – фристайл-парк, горка с подушкой приземления big air, каток, обучение сноукайтингу и айсбордингу.
«Акватория Лета Завидово» – это второй проект под одноименным брендом. Пилотным проектом является спортивный клуб-отель и Академия водного спорта, которая находится в Ейске, на Азовском море. Концепция «Акватории Лета» – «спорт – все включено» в формате child-free – стала очень популярной среди гостей, предпочитающих активный отдых скучному лежанию на пляже.
Комплекс «Акватория Лета» пока единственный на российском рынке, оказывающий своим гостям наряду с питанием и проживанием целый комплекс летних и зимних спортивно-развлекательных услуг, к которым относятся обучение виндсерфингу, айсбордингу, кайтсерфингу, сноукайтингу, вейкбордингу, вейксерфингу, прокат оборудования и всего необходимого снаряжения, занятия в фитнес-академии и занятия йогой, обучение прыжкам на батуте, скалолазанию и многое другое.
За 10 лет работы «Акватория Лета» наработала порядочную базу гостей, насчитывающую почти 30 тыс. постоянных клиентов и репутацию проекта, не только исполняющего роль места, где приятно проводить отпуск, но и преследующего глобальную социальную цель для современного российского общества – здоровый образ жизни и развитие водных видов спорта. Это не голословное утверждение, это действительно интересно людям.
Подтверждением тому является проведение на территории «Акватории Лета Ейск» крупномасштабных европейских соревнований по виндсерфингу и дисциплине фристайл в 2013 году, организатором которых выступила «Акватория Лета» совместно с Европейской федерацией виндсерфинга.
«Акватория Лета» в Завидово в отличие от Ейска функционирует ежедневно и круглый год, обеспечивая движение и жизнь на территории «Большого Завидово».
Гости «Акватории Лета» – это молодые и преуспевающие люди, в возрасте от 25 до 45 лет, которые хотят развиваться и предпочитают здоровый образ жизни.
Формат спортивно-развлекательного комплекса и Академии водного спорта легко встраивается в любые девелоперские проекты, как в проекты, связанные с рекреационными гостиничными комплексами, так и коттеджными поселками, не требует значительных вложений и увеличивает привлекательность объектов недвижимости в глазах потенциальных покупателей. Особенно это касается масштабных проектов. Инвестиционные вложения в спортивные сооружения (скалодром, батутный комплекс, серфстанция), строительство административного здания с ресепшн, пунктом хранения личных вещей, раздевалками, туалетами, небольшого кафе apre-ski, всей комплектацией, а также закупкой оборудования действительно минимальны, поскольку все здания на территории сёрф-станции не являются капитальными
По нашим оценкам наличие множества круглогодичных центров притяжения для гостей гостиничных комплексов и жителей поселка, которые бы обеспечивали жизнь на территории проекта, увеличивают стоимость объектов недвижимости на 15–20%, создают уникальное предложение и являются отличным конкурентным преимуществом.
Источник журнал "Спорт Бизнес Консалтинг" №19 Апрель/Май 2015
