Если на сегодняшний день мы можем говорить о медленном, но поступательном развитии рынка управления коммерческой и жилой недвижимостью, то к стадионам и ледовым дворцам профессиональные эксплуатационные организации пока только присматриваются. Изменится ли ситуация в связи с предстоящими крупными спортивными событиями, и смогут ли те, кто управляет торговыми и деловыми центрами справиться со спортивными сооружениями?
Кто владеет стадионами?
Подавляющее большинство российских стадионов являются объектами муниципальной собственности. Ориентированы они, в первую очередь, на обеспечение жителей городов доступным спортивным зрелищем, но не на извлечение прибыли. Как правило, именно в этом эксперты видят причину неэффективности управления спортивными объектами, результатом которой являются низкие посещаемость матчей домашних команд и загрузка в прочие дни. Однако ситуация, при которой значительная часть стадионов не приватизирована и не принадлежит клубам, которые их используют, не является уникальной.
Представление о том, что европейские спортивные арены прямого отношения к государственным и региональным властям не имеют, ошибочно. Например, половина клубов испанской Примеры арендуют площадки для проведения домашних матчей у городских администраций. Даже в Бундеслиге непосредственно владеет стадионом всего один клуб, в то время как местным властям принадлежат восемь арен. Еще девять стадионов, принимающих домашние матчи немецких топ-команд, являются собственностью самостоятельных акционерных обществ.
Характерно, что предстоящий чемпионат Европы по футболу кардинально не изменил ситуацию в Польше и на Украине. Причем, если последняя располагает двумя частными стадионами, то в Польше частных спортивных объектов подобного масштаба нет совсем.
Стоит принять во внимание и то, что свои интересы в спортивном бизнесе нередко имеют государственные и политические деятели. Достаточно вспомнить «Милан», контрольный пакет акций которого принадлежит Сильвио Берлускони. Однако политиков, как и крупных бизнесменов, привлекают, в первую очередь, спортивные клубы, а не сооружения. Стадион или ледовый дворец в качестве непрофильного актива не интересен никому.
Сама по себе передача спортивных объектов в собственность клубам, команды которых на них выступают, проблемы неэффективного управления решить не сможет. Хотя бы потому, что большинство профессиональных спортивных клубов в России не рассматривают максимизацию доходов в качестве своей основной задачи. Например, в РФПЛ частными является всего половина клубов, в ФНЛ их доля составляет 25%, во втором дивизионе - 16%.
Кто управляет стадионами?
Аутсорсинг как инструмент управления и эксплуатации спортсооружений в России пока используется редко. В случае со стадионами, которые в настоящее время строятся для футбольных клубов «Спартак» и «Динамо», управление сооружениями будет осуществляться дочерними структурами этих клубов (ООО «Стадион «Спартак» и УК «Динамо»). Самостоятельно контролируют функционирование своих домашних арен «Локомотив» и «Зенит», которому «Петровский» был передан в управление в 2009 году.
В РФПЛ процент частных стадионов достаточно высок - 12,5%
Это не означает, что клубы не привлекают сторонних подрядчиков для выполнения определенных работ. Например, на большинстве футбольных стадионов сотрудники сторонних организаций занимаются обслуживанием звуковых систем и электронных табло, в качестве подрядчиков также выступают клининговые фирмы и ЧОПы. Это позволяет клубам и их дочерним компаниям не привлекать в штат специалистов, востребованных только в дни проведения матчей, а в случае с охранными фирмами, избежать необходимой для подобной деятельности процедуры лицензирования.
«У независимых управляющих компаний тоже есть шанс получить спортивные объекты в техническую эксплуатацию. Рынок готов отдавать недвижимость на аутсорсинг, и на сегодняшний день одним из обязательных условий подтверждения классности объектов является не собственная управляющая или эксплуатирующая организация, а сторонняя, аутсорсинговая компания, имеющая определенный статус и вес на рынке»,- отмечает исполнительный директор управляющей компании NAI Becar Виктор Козин.
В Германии среди управляющих организаций, обслуживающих спортивные арены, дочерние компании клубов преобладают. Тем не менее, вполне эффективно на этом рынке могут работать и акционерные общества, созданные специально для обслуживания конкретного спортивного объекта, в том числе и принадлежащие городам. Существуют и настоящие гиганты, управляющие сооружениями как в Европе, так и за ее пределами. Например, «Олимпийский стадион» в Берлине отдан в управление компании Walter Bau-AG/Dywidag, обслуживающей сотни разнообразных объектов по всему миру. Корпорация AEG в настоящий момент владеет и управляет 107 крупнейшими спортивными сооружениями мира, включая «Стэплс Центр» (Лос-Анджелес), «Мастеркард Центр» (Пекин), «Ахой Арена» (Роттердам), «Глобен Арена» (Стокгольм), «02 Ворлд» (Гамбург), «02 Арена» (Берлин) и, наконец, «02 Арена» в Восточном Лондоне.
Список реализуемых проектов в области управления спортивной недвижимостью растет и в России. «В 2011 году CB Richard Ellis работала над предварительной концепцией эксплуатации спортивного комплекса «Динамо» и прилежащих объектов. Ранее мы разработали и внедрили план управления и эксплуатации ледовой арены в Казани, которая была построена к тысячелетию города. CBRE также выполняла функцию технического заказчика во время строительства»,- отмечает генеральный директор CBRE Наталья Якименко.
Государственно-частное партнерство
«Еще 8-10 лет назад мы могли говорить о государственно-частном партнерстве в области строительства спортсооружений. Сегодня же финансирование строительства крупнейших спортобъектов на 90%, а то и на 100%, осуществляется из частных источников»,-отметил на одной из конференций Тим Лейвик, президент и генеральный директор AEG.- «По крайней мере, в Америке и Европе. В Бразилии и Китае наоборот - государство является главным инвестором. Но в любом случае - проекты спортивного строительства - это всегда проекты ГЧП. И мы как представители частного сектора на протяжении многих лет остаемся главными безумцами в мире, готовыми инвестировать в строительство и управление спортсооружениями миллиарды долларов. Именно частный сектор берет на себя главные риски, просчитывает экономику проектов, получает от властей согласие и инвестирует собственные средства. Благодаря таким компаниям как AEG мир увидел такие арены как О2 и узнал о том, как ими нужно эффективно управлять»,- заключает Тим Лейвик.
Впрочем, стоит отметить, что доля государства в подготовке крупных спортивных событий, в частности в сфере реконструкции стадионов, до недавнего времени была значительной. Так, 30% вложений в развитие спортивных арен, предназначенных для чемпионата мира по футболу в Германии, поступили из бюджетных источников.
В России, как и во всех странах БРИК, главным инвестором при строительстве спортивных сооружений является государство. Примеров ГЧП в области подобного строительства не так много, и масштабы большинства проектов оставляют желать большего. Например, в октябре 2010 года правительство Нижегородской области и дочерняя компания УК «Лидер» ЗАО «Волга-Спорт» в рамках реализации регионального закона о ГЧП подписали концессионные соглашения о финансировании, строительстве, оснащении оборудованием и эксплуатации трех физкультурно-оздоровительных комплексов в Лукояновском и Краснобаковском районах области. На протяжении 10 лет УК будет управлять указанными ФОКами, а Нижегородская область - их арендовать, после чего они перейдут в ее собственность.
Крупные вложения по схеме государственно-частного партнерства были сделаны частными инвесторами в олимпийские сооружения Сочи. Однако информация о том, что компании, решившие принять участие в подготовке Олимпиады, оказались заинтересованы в продаже своих долей государству в связи с крайней малой вероятностью будущей окупаемости объектов, могла серьезно дискредитировать идею ГЧП в российском спорте.
В режимах «ВКЛ» и «ВЫКЛ»
Отличие спортсооружения от офисного или торгового центра заключается в его функционировании в двух ощутимо отличных друг от друга режимах - «ВКЛ» и «ВЫКЛ». И если в офисном центре активный режим обычно равен пяти рабочим дням, пассивный - двум выходным, а торгово-развлекательные комплексы и вовсе не помышляют о «спящем» режиме, то на футбольном стадионе или в ледовом дворце спорта все происходит с точностью до наоборот. По крайней мере, в России. Таким образом, работа управляющих компаний на спортивном объекте существенно отличается в дни мероприятий и в дни простоя.
«Любая управляющая компания стремится обеспечить прибыль от проведения мероприятий на стадионе. Однако ей не следует забывать о том, что вверенное ей сооружение не используется для футбольных матчей примерно 320 дней в году: 210 дней в теплое время года и 120 - в зимнее. Все это время инфраструктура стадиона не приносит прибыли»,- считает Алексей Нониашвили, генеральный директор компании AINTrees, разрабатывающей инновационные инженерные решения для стадионов.
«Как показывает практика, на массовые мероприятия спортивные сооружения работают всего лишь на 3-5%. Большую часть времени они находятся в «полуспящем» режиме (тренировки, учебные занятия), когда поток посетителей уменьшается в разы. Так же, в разы при этом сокращаются и объемы работ инженерных систем, а значит и сами системы должны быть спроектированы с учетом этих перемен»,- анализирует ситуацию Александр Парфенов, начальник отдела строительства Colliers International FM.
«В Европе многие спортивные арены используются также как event-площадки, получая от этого значительную прибыль»,-комментирует ситуацию Директор по развитию бизнеса HSG Zander Сергей Кирсанов.- «В рамках прошедшего презентационного тура на «Коммерцбанк Арена» в немецком Франкфурте, находящуюся в управлении HSG Zander, наши гости могли наблюдать масштабную трансформацию арены из футбольного стадиона, принимающего матчи немецкой Бундеслиги, в площадку для выступления известной рок-группы, на концерте которой присутствовало более 50000 человек. Подобная многофункциональность предусмотрена и на других обслуживаемых компанией в Европе объектах, например, «ПГЕ Арена» в польском Гданьске, который примет матчи футбольного Евро-2012. Надеемся, что европейский опыт будет востребован и в России»,- отмечает Сергей Кирсанов.
Российский среднестатистический показатель полезной нагрузки спортсооружений в 3-5% западная управляющая компания сочла бы неудачным анекдотом. Однако низкая загруженность большинства площадок определяется не только инертностью руководителей, но и неприспособленностью многих российских спортобъектов к использованию для широкого спектра мероприятий. Возведение сооружения, способного принимать большое количество разноплановых событий, обходится в разы дороже и далеко не всегда может быть оправдано с точки зрения возврата инвестиций.
В одной команде
Вхождение управляющей компании в состав участников спортивного проекта на самой ранней стадии его реализации выглядит логично, поскольку зачастую участие будущих управленцев в строительстве обусловлено спецификой спортивных сооружений. «Как известно, подавляющее большинство инженерных систем при монтаже «зашивается» на стадии подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию. Учитывая уникальность многих из них, использование в управлении специалистов, которые участвовали в монтажных работах, считается наиболее целесообразным»,- комментирует ситуацию Александр Парфенов.
Альтернативный вариант заключается в том, что можно и не строить объект совместно в буквальном смысле слова, но строить его по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. В данном случае, строить для компании, которая будет этим объектом управлять в будущем, с учетом всех заранее согласованных технических требований. «Мы изучали канадский опыт. Там спортивные объекты строятся точно под заказ будущей эксплуатирующей организации и в строгом соответствии с указанным типом оборудования и его производителей. Эта схема работает эффективно и правильно не только в Канаде»,- считает Александр Васюков, генеральный директор Федерального государственного унитарного предприятия «Спортинжиниринг».
«В последние годы подавляющее большинство архитекторов, владельцев и управляющих компаний стадионов понимает важность работы в единой команде, начиная с самых ранних стадий дизайна и строительства. Поверьте мне, я не мог четверть века назад даже подумать о том, какой значительный прогресс в этой сфере нас ожидает. Теперь все мы - партнеры и звенья одного процесса»,- считает Уильям Крокетт, управляющий директор по спортивной архитектуре компании AEC0M, которая является архитектором футбольного стадиона «Спартак» в Москве (42000 мест) и многофункциональной спортивной арены на 12 тыс. зрителей, которая является частью спорткомплекса в Тушино.- «Идеология здесь предельно проста: собственник спортивного объекта должен осознать, что именно управляющая компания в союзе с архитектором способны изменить его бизнес и, в частности, его бюджет в долгосрочной перспективе. Владелец должен быть уверен в том, что вы знаете его бизнес от «а» до «я», и с вами как партнером он только выиграет. У любого спортивного объекта есть свой бюджет, и в разговоре с собственником его нужно убедить в том, что проблемы его бюджета являются и вашими проблемами, которые вы поможете ему решить. Убедить собственника не так просто, так как он изначально считает, что вы с ним по разные стороны баррикад»,- отмечает Уильям Крокетт.
Достаточно типична ситуация, когда после сдачи спортивного объекта в эксплуатацию им управляют специалисты той же компании, которая его и строила. Либо сооружением управляет компания-заказчик, которая контролировала процесс строительных работ на всех этапах. «Прежде всего, это необходимо с точки зрения соблюдения технологических требований и норм»,- считает Михаил Загайнов, генеральный директор Дворца спорта «Мегаспорт» на Ходынке.- «В России нет строительных организаций, специализирующихся на ледовых технологиях при строительстве арен. Они могут построить «коробку»: стены, перегородки, но грамотно спроектировать и уложить внутри необходимые трубы они не смогут. Именно поэтому нам необходимо курировать весь процесс строительства ледовой арены с самого начала, поскольку нам потом предстоит ею управлять. Наша команда специалистов работает со льдом уже 30 лет и обладает уникальными ледовыми технологиями и международными патентами»,- резюмирует Михаил Загайнов.
То же относится и к сфере организации мероприятий. Важно, чтобы те, кому предстоит руководить спортивным сооружением, имели четкое представление о том, каким именно они хотят его видеть. Если свое видение они успеют донести до строителей, шансы на эффективное использование объекта повысятся в разы. Не только в России, но и в Европе, при определении размеров будущего стадиона заказчик, будь то клуб или местная администрация, нередко руководствуется принципом: «чтобы больше, чем у них». Шансы переубедить его есть только у независимых партнеров, имеющих достаточный опыт эксплуатации крупных сооружений. В случае, если важнейшие решения будут приниматься при участии будущих управленцев, последним будет не на кого пенять в случае неудачи.
Зачем им спортивные объекты?
Возможность включения спортсооружений в сферу своей деятельности для российских управляющих компаний также осложняется общей непрозрачностью национального спортивного рынка. Тем не менее, с точки зрения установленных правил, прийти в спорт российским управленцам проще, чем их европейским коллегам.
«Шансы стать управляющей компанией спортивного объекта теоретически есть у всех, кто готов взять на себя эту немалую ответственность»,- считает Динара Тагирова, консультант отдела управления недвижимости Cushman & Wakefield.- «На данный момент в России на деятельность в сфере управления и эксплуатации объектов недвижимости не нужны специальные сертификаты, за исключением лицензии на обслуживание противопожарных систем. На западе, в Европе и, особенно, в США для того, чтобы осуществлять подобную деятельность, необходима обязательная сертификация, то же самое необходимо и в сфере обслуживания и эксплуатации спортивных сооружений и оборудования»,- отмечает Динара Тагирова.
Причиной заинтересованности в объектах спортивной инфраструктуры для управляющих компаний может стать перспектива налаживания контактов с местными властями и владельцами спортивных клубов, с которыми им предстоит сотрудничать. Консалтинговые фирмы нередко идут на снижение расценок для футбольных и хоккейных клубов в расчете на то, что компании, которым они принадлежат, впоследствии обратятся к знакомым по спорту партнерам и в своей профильной деятельности. Вполне возможно, что на подобную перспективу менеджерам клубов и арен стоит надеяться и во взаимоотношениях с управляющими компаниями. Кроме того, работа на крупных спортивных объектах в состоянии поднять престиж подрядчика в глазах потенциальных клиентов меньшего масштаба.
Как в Бразилии
Александр Парфенов, который до прихода в Colliers International FM возглавлял отдел по подготовке объектов горного кластера в АНО «Оргкомитет «Сочи 2014», описывает процесс организации крупнейших мировых соревнований следующим образом: «Оргкомитет, в чьем ведении находится то или иное мероприятие, получает в свое распоряжение все сооружение полностью, и уже сам решает, как будет организована логистика при передвижении посетителей, где будет стоять охрана, где будут разбиты мобильные торговые точки и прочее. Оргкомитет создает свой штат, обеспечивающий проведение соревнований, в том числе штат эксплуатационной службы, при этом управляющая компания становится частью команды оргкомитета».
Карлос де ла Корте, Глава бразильской Arena Estadios, которая является официальным советником Оргкомитета по проведению чемпионата мира по футболу 2014 года, решает множество проблем, схожих с российскими. В Бразилии будут задействованы 12 стадионов, из которых 8 будут построены «с нуля» в то время как в России практически «с нуля» построят 12. Даже «Лужники», единственный стадион, в данный момент готовый технически принять матчи мирового чемпионата, к 2018-му году серьезно изменится. «Общей проблемой при подготовке к ЧМ-2014 и ЧМ-2018 в наших странах является низкий уровень управления спортивными сооружениями. И в вашей, и в нашей стране попросту не хватает опыта в области управления и эксплуатации. Мы должны фокусировать свое внимание на простоте и доступности эксплуатации стадионов, их комфорте, безопасности и финансовом потенциале»,- считает Карлос де ла Корте.
Принципиально модель управления спортивными сооружениями в России от общемировой практики не отличается. Тем более, что ни в Европе, ни в Америке, ни в Азии сегодня не существует универсальной модели управления спортивной индустрией. Вопрос, скорее, в степени развития самого рынка и квалификации игроков на нем. Российский рынок в настоящий момент отстает даже от восточноевропейских стран. На рынках труда Варшавы, Праги или Будапешта достаточно специалистов, имеющих десятилетний опыт работы в международных управляющих компаниях.
«Задача российских вузов, готовящих спортивных управляющих, заключается именно в том, чтобы научить студента тому, как должно быть и есть во всем мире, и подготовить его к тому, что на самом деле ждет его в российской реальности... Управление спортивными объектами не является чем-то недостижимым с точки зрения квалификации. Я уверен в том, что в обозримом будущем на нашем рынке будет достаточно профессиональных менеджеров спортивных сооружений»,- считает Игорь Колесов.
Игорь Колесов, руководитель факультета «Менеджмент в игровых видах спорта» инновационно-образовательной компании RMA: «Я думаю, что многие наши клубы с удовольствием брали бы управляющие компании на аутсорсинг, но здесь различия между российским подходом и общемировым очень значительны. Начнем с того, что команды Лиги должны иметь примерно сопоставимые финансовые возможности. А этого в России нет».
Эвелина Ишметова, вице-президент, глава департамента консалтинга GVA Sawyer: Схемы классического ГЧП при возведении спортивных сооружений пока не находят применения в России в силу культурных различий при ведении бизнеса в целом. Западная бизнес-модель изначально ориентирована на более низкую ожидаемую норму прибыли. Там выше средний чек за посещение спортивных комплексов, а их досягаемость выше, поскольку та же Европа более плотна населена, чем Россия (не считая Москвы).
Наш паровоз
На сегодня «Локомотив» - единственный клуб Премьер-лиги, обладающий собственным стадионом. Клуб управляет им вполне успешно, отдавая часть функций сторонним подрядчикам.
