По данным журнала "Эксперт" большинство тематических коттеджных поселков Подмосковья формируется вокруг яхт-клубов, горнолыжных трасс и гольф-полей. Опция «спортивная инфраструктура» может удваивать стоимость недвижимости
Требования покупателей к загородной недвижимости постоянно растут. Эволюция рынка Подмосковья вкратце такова. В начале 90-х любой дом на престижном шоссе считался элитным, в 2000-е началась эпоха организованных коттеджных поселков. Сейчас все чаще говорят о концептуальных поселках, которые имеют не только охраняемую территорию и минимум инфраструктуры, но и некую изюминку. Чаще всего такой особенностью становится спортивная инфраструктура — гольф-поле, горнолыжный склон и яхт-клуб.
Тематические поселения, где собираются единомышленники и создается особая атмосфера, стоят на рынке недвижимости особняком. Россия пока не обладает таким богатым опытом, как США, где есть особые поселения и для летчиков (с взлетной полосой), и для пенсионеров, и для экологов, и для геев. Однако последнее десятилетие вывело в разряд обязательной для поселков элитного и бизнес-класса спортивную составляющую, игровые площадки и горнолыжные склоны появляются даже в проектах экономкласса.
Дом под парусом
По данным корпорации «Инком», более половины из 630 организованных коттеджных поселков Подмосковья располагают спортивными площадками и центрами. А управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский утверждает, что «около 80 процентов коттеджных поселков имеют на своей территории хотя бы один спортивный объект».
Самые простые и бюджетные варианты — волейбольная площадка и уличный оздоровительный центр. Более сложный — теннисные корты и площадки для игровых видов спорта. Они, в частности, есть в поселках «Вальдорф» и «Визендорф». В ряде поселков («Горки-Кантри», «Новахово», «Благовещенка») пошли еще дальше — создали всесезонные оздоровительные центры. Наконец, имеются крупные поселки с развитой спортивной инфраструктурой. Пример — проект «Княжье озеро» на Новорижском шоссе. Здесь помимо большого спортивного комплекса к услугам жителей конно-спортивная база, спорткомплекс с бассейном, студия йоги и каток.
В тематических поселках «спорт» не одна из опций, а центральный элемент концепции. В такие места собираются любители одного вида спорта. Еще в 90-е на Дмитровском и Осташковском шоссе стали появляться поселки с яхт-клубами, к примеру, «Троицкое» и «Золотой город». «Но больше всего загородных проектов, ориентированных на любителей яхтинга, вышло на рынок 5-7 лет назад, во время подъема экономики нашей страны», — говорит Евгений Скоморовский. Именно в это время появились расположенные на воде и имеющие яхты-клубы поселки «Лазурный берег», «Пестово», M.O.N.A.K.O.V.O., «ПИРогово», «Береста», «Зеленый мыс», «Аксаково», «Фортуна» и ряд других.
Наличие яхт-клуба весьма влияет на цену коттеджей. По словам руководителя департамента загородной недвижимости Contact Real Estate Алсу Хамидуллиной, доплата за яхтенную тематику — 40-50% стоимости дома. Евгений Скоморовский уточняет: «Стоимость квадратного метра в проекте “Пестово гольф и яхт-клуб” составляет порядка 7200 долларов, а в коттеджном поселке “Лазурный берег” — 5400 долларов. В то же время средняя стоимость квадратного метра элитной недвижимости по Дмитровскому направлению около 3000 долларов за квадратный метр».
Поскольку потенциальные покупатели коттеджей в поселках с яхт-клубами должны быть не просто приверженцами яхтинга, но и очень состоятельными людьми, практически все вышеперечисленные проекты до сих пор находятся в активной продаже. На сегодня, по информации Contact Real Estate, самый дешевый коттедж в данной категории продается за 1,3 млн долларов. Это дом в поселке «Пестово» площадью 566 кв. м, построенный на участке 20 соток с собственным выходом к воде. Самое дорогое предложение в проекте «Береста» — имение стоимостью 20 млн долларов. Число поселков с яхт-клубами на подмосковном рынке невелико еще и из-за сложностей с получением земли и согласованием строительства на первой береговой линии подмосковных водохранилищ.
Надо заметить, что формат «коттеджный поселок с яхт-клубом» не прижился и на Черноморском побережье России. «Основная проблема — бюджет покупки, превышающий все разумные пределы, — дает свое объяснение директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. — Курортное жилье не является предметом не только первой, но и второй необходимости». Но до кризиса превышал разумные пределы и гигантизм черноморских девелоперов, дома планировались не меньше 500-1000 кв. метров. «Эти проекты так и остались на бумаге», — резюмирует Широкова.
Коттедж для иностранца
«Для покупателей недвижимости расположенное рядом гольф-поле стоит на втором месте по привлекательности после воды. Оно резко поднимает капитализацию окружающей земли» — так обычно пишут в американских учебниках по девелопменту. Насколько это справедливо для Подмосковья, трудно сказать: все-таки 7-8 месяцев в году у нас «не гольфовая» погода.
Однако поселки, формирующиеся на гольф-теме, существуют. На модное увлечение европейской и американской аристократии подмосковные застройщики решили сделать ставку в середине 2000-х. В то время о создании гольф-полей заявили застройщики проектов Agalarov Estate, «Рублевка гольф-клуб», «Раздолье», «Кленово» и «Березовка». Однако во время кризиса некоторые из них изменили концепцию. В настоящее время, по словам руководителя АЦ «ГдеЭтотДом.РУ»Александра Пыпина, в Московской области заявлено около десяти загородных проектов с гольф-клубами, в частности «Гольф и яхт-клуб Пестово», «Целеево», «Павлово», «Агаларов Эстейт» и другие.
«Дома в поселках рядом с гольф-клубами дороже аналогичных предложений на 30-40 процентов», — отмечает управляющий директор агентства «Усадьба»Наталья Кац. Преимущественно такие проекты расположены на Дмитровском, Волоколамском, Ярославском и Новорижском шоссе. На юге и востоке области гольф-полей нет. На Рублевке в силу дороговизны земли есть лишь поля для мини-гольфа.
По мнению экспертов, в ближайшее время не стоит ожидать новых гольф-клубов. «Гольф не наш вид спорта. У нас мало его любителей», — утверждает Евгений Скоморовский. «Загородные дома, возведенные рядом с гольф-полями, востребованы в основном у иностранных арендаторов. Они обычно снимают там коттеджи от нескольких месяцев до нескольких лет», — соглашается с ним Наталья Кац. В первую очередь такая недвижимость пользуется спросом среди англичан, ирландцев, американцев. «Некоторое время назад, когда гольф-инфраструктура в России только начала развиваться, подобные предложения вызывали некий ажиотаж. Но сейчас предложение полностью удовлетворяет спрос», — считает Наталья Кац.
Приватность на склоне
Горные лыжи в нашей стране намного популярнее гольфа. Пионерами горнолыжных проектов выступили курорты Сорочаны и Волен на Дмитровском шоссе. Однако вскоре застройщики поняли, что возводить горнолыжную инфраструктуру не очень выгодно, поскольку доход она приносит всего несколько месяцев в году. Гораздо легче построить поселок рядом с существующим горнолыжным центром. Например, на 45-м км Дмитровского шоссе есть S-Club. В нем спорткомплекс с бассейном, фитнес-центр, но до Сорочан — ближайшего склона с подъемниками — три километра. Тем не менее S-Club позиционирует себя как горнолыжный проект. В этом смысле практически любой поселок на Дмитровке — а именно здесь сконцентрированы наиболее популярные горнолыжные курорты Подмосковья — в какой-то степени горнолыжный.
Однако и среди любителей горных лыж найдутся люди, ценящие приватность. В Подмосковье проект с закрытым для посторонних горнолыжным склоном — «Целеево». Пользоваться горнолыжной инфраструктурой могут только члены клуба, каковых в настоящее время насчитывается 300 человек, это жители поселка и люди, которых приняли в клуб по рекомендации.
В ближайшее время собственный горнолыжный склон может появиться в поселке Crystal Istra на 17-м км Новорижского шоссе. Девелопер, Moscow City Group, несколько раз менял решение о строительстве склона. Изначально собственная горнолыжная инфраструктура была главной изюминкой проекта, но в кризис ею решили пожертвовать. А недавно в Crystal Istra вошли швейцарские девелоперы, которые планируют вернуть коттеджному поселку горнолыжный склон.
Горные лыжи настолько популярны, что трассы появляются даже в проектах экономкласса. Такой, пока редкий, пример — проект «Заречье Вилладж» на 100-м км Симферопольского шоссе. Горнолыжный спуск с четырьмя трассами, подъемниками и инфраструктурой застройщик воздвиг даже раньше, чем подвел коммуникации к поселку. Интересно, что правило «горнолыжная инфраструктура увеличивает стоимость коттеджа» в отношении «Заречье Вилладж» не действует: стоимость сотки с коммуникациями в этом поселке даже ниже, чем в проектах-конкурентах — 80-120 тыс. рублей.
Время недорого спорта?
Будут ли тематические спортпоселки активно развиваться? Однозначного ответа на этот вопрос не существует: рынок пока на перепутье. С одной стороны, в раздумьях пребывают девелоперы. На рынке коттеджей сейчас непростая ситуация — предложение превышает спрос. В таком случае у застройщика есть два варианта. Первый — резко упростить свой проект, отказаться от инфраструктуры, быстро и недорого распродавать землю. Второй — создать уникальное предложение, в частности за счет спортивной составляющей. Очевидно, что некоторые крупные землевладельцы вынуждены будут пойти по второму пути — по такой схеме развивается «Истринская долина».
С другой стороны, после кризиса покупатели стали практичнее и не хотят платить дополнительные деньги за излишества. «Затраты на дополнительную инфраструктуру ложатся сначала на застройщика, а в конечном счете на плечи жильцов», — рассуждает Александр Пыпин. Причем стоимость инфраструктуры серьезно увеличивает как первоначальную цену на объект, так и эксплуатационные платежи, которые могут доходить до 40-50 тыс. рублей в месяц. Этого, правда, не происходит, если горнолыжные трассы и гольф-клубы являются независимым бизнесом и открыты для всех.
Безусловно, спорт остается существенным маркетинговым ходом. «Наличие спортивной инфраструктуры создает хороший имидж коттеджному поселку и формирует конкретную целевую аудиторию проекта, — подчеркивает представитель компании “Вектор Инвестментс” Алексей Иванов. — Поэтому количество тематических, ориентированных на спорт и активный отдых поселков будет увеличиваться». Но при этом, замечает Евгений Скоморовский, покупатели уже не желают платить двойную цену за изюминку, значит, застройщикам придется проявить изобретательность, а не делать ставку на элитарные виды спорта, такие как яхтинг или гольф.
«Сегодня из неординарных по тематике проектов можно назвать лишь “Клуб 2071”, который прослыл поселком радиоуправляемых машинок. Там построена специальная трасса для этого вида хобби, проходят соревнования», — говорит руководитель загородного департамента компании Chesterton Елена Родина. Однако в ближайшие годы, уверены эксперты, количество проектов с нестандартными предложениями увеличится в разы. По мнению Александра Пыпина, будут востребованы поселки бизнес-класса, ориентированные на людей, увлекающихся мотоспортом, джиппингом. А в более дешевых сегментах магнитами для покупателей могут стать рыбалка, велоспорт, беговые лыжи и пейнтбол.
